Uma audiência pública para debater sobre a regularização fundiária das chácaras de recreio foi realizada em 22 de setembro na Câmara Municipal de Limeira(SP). O evento foi organizado pela Comissão de Obras e Serviços Públicos, composta pelos vereadores Helder do Taxi (MDB), presidente; Ceará (Republicanos), vice-presidente; e Waguinho da Santa Luzia (Cidadania), secretário. O objetivo foi discutir a possibilidade de ampliar a data limite para a regularização das chácaras de recreio, que por determinação de lei federal (Lei nº 13.465/2017) seria para núcleos constituídos até dezembro de 2016.
Participaram da reunião o presidente da Câmara Municipal de Limeira, vereador Sidney Pascotto (Lemão da Jeová Rafá – PSC); o representante do Grupo de Atuação Especial de Defesa do Meio Ambiente (Gaema), Ivan Carneiro Castanheiro; a representante dos proprietários de chácaras de recreio, Mayara Soares Cardoso, especialista em regularização fundiária urbana; o representante dos moradores do Bairro dos Pires, Wagner Eduardo Shultz; os secretários municipais: Daniel de Campos (Negócios Jurídicos), Matias Razzo (Urbanismo), Wagner Marchi (Segurança Pública); e os vereadores Ju Negão (PV), Dr. Júlio (União Brasil), Lu Bogo (PL) e Everton Ferreira (PSD).
Dr. Daniel de Campos, secretário de Assuntos Jurídicos, iniciou a apresentação em defesa ao cumprimento da lei federal; “Dando conhecimento a um fato que não é novo, mas dá razão e vazão aquilo que eu falei nas reuniões passadas, foi dito que existe uma legislação federal que prevê um marco, uma data, cuja legislação municipal que foi encaminhado a esta casa aprovou respeitando justamente esse marco. A novidade do ano passado é que está em trâmite no Congresso Nacional um projeto de lei, justamente para alterar essa data. Embora existam aqueles que defendem que não existe data, certo é que o próprio Congresso Nacional que promoveu a alteração que possibilitou a REURB (de acordo com a Lei n° 13.465, de 2017, a REURB é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes), entende que existe a data, tanto que está em curso o projeto de lei para fazer a alteração, a ampliação do prazo para a regularização. O nosso entendimento da Prefeitura de Limeira com respeito ao tema é que nesse momento não é possível alterar, ampliar a data em função da fixação de uma lei federal. Se houvesse alguma alteração da lei federal criando, fixando uma nova data, abriria a possibilidade técnica de haver alteração no âmbito municipal. Neste entendimento estão também o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o Ministério Público do Estado de São Paulo, o Ministério Público de Santa Catarina, o Ministério Público do Rio Grande do Sul. A única exceção a todo este arcabouço de órgãos que entende dessa mesma forma é o notarial de Minas Gerais que foi citado pela colega que deu o parecer a favor das associações. No Estado de São Paulo quem dita a regra é o Tribunal de Justiça, as normas da Corregedoria que balizam o registro da CRF são justamente a fixação e o respeito à data fixada na legislação federal e ratificada pelo município. Se aprovada, a legislação federal abre espaço técnico legal para novos estudos serem feitos pelos setores técnicos da prefeitura para posterior apreciação do COPLAN em respeito ao Plano Diretor da cidade. Para depois, o prefeito que detém o poder para encaminhamento desse tipo de matéria à Casa (de leis) e aí sim, analisado por essa Casa, a proposta dentro do permissivo legal. Atualmente, para fazer a propositura da alteração da data municipal não é possível tecnicamente. Enquanto não houver o permissivo legal, a prefeitura cumprirá a lei: parcelamento ilegal é crime. Desobedecer ordem de embargo também não é possível. Nós entraremos com as demandas judiciais pertinentes porque essa é a nossa obrigação e toda vez que o embargo for desobedecido, se for necessário, como foi no passado recente, onde estava havendo evidente dano ambiental, muros serão derrubados. Se tivermos que levar pessoas que afrontem o poder de polícia com os embargos das obras, se continuarem e for necessário serão levados para as delegacias, para fazer boletim de ocorrência e sofrer ação penal – competência do MP – isso acontecerá. A nós, compete cumprir a lei. Estamos atentos às vítimas e somos solidários a elas tanto que foi feito uma lei de regularização municipal e efetivamente está havendo regularização. Reconhecemos que os senhores são vítimas de malandros, pilantras, que usaram da boa fé de vocês e agora forçam uma discussão ilegítima porque não tem autorização do Congresso Nacional”, afirmou o secretário.
Na apresentação do Dr. Ivan Carneiro Castanheiro, representante do Grupo de Atuação Especial de Defesa do Meio Ambiente (Gaema), foi usado como exemplo a cidade de Promissão (SP); “Eu quero colocar a vocês a experiência por quem é apaixonado por regularização fundiária, de quem acredita em uso e ocupação do solo, que acredita na importância dessa adequação.
A zona rural tem uma vocação, a zona urbana tem outra. A zona rural tem vocações agrícola, pecuária. Um parcelamento que se expande muito pela zona rural você tem uma dificuldade muito grande porque: primeiro, se distorce o uso; segundo, que tem um custo muito alto do município para levar água, esgoto. ‘Ah! Mas eu tenho a solução, porque eu posso ter água, fossa filtro, posso ter poço, cacimba’ – sim, se tem a exploração de água superficial e água subterrânea.
Hoje, inclusive eu conversava com o pessoal do DAEE – que é quem autoriza o uso da água – e eles demonstram uma preocupação muito grande com a região, pois, nós temos uma super extração de água do subsolo. É preocupante esses parcelamentos – não estou falando especificamente de Limeira – até de certa forma, em nível nacional.
Com a experiência de quem encarou isso em Cardoso (SP), que foi o meu primeiro contato com o ministro Herman Benjamin do STJ, foi aí que eu aprendi gostar dessa matéria. Depois em Promissão (SP), lá eram ranchos de beira de rio. Daí eu passei a estudar e tenho escrito bastante sobre isso, palestrado no país inteiro. Não estou aqui querendo me gabar não, mas mostrar que sou apaixonado pela área e estou aqui na tentativa de mostrar aos senhores que a gente tem que ter cuidado com a região que a gente mora, todos com certeza não querem sair daqui.
Quando eu passei por Promissão eu tinha lá uns 30 inquéritos civis de parcelamentos que eram passíveis de demolição. Eu já tinha preparado durante dois anos de oitiva de testemunhas, de perícia de órgãos como a Cetesb, a prefeitura, porque eu não estava vendo outra solução que não propor ação de desfazimento, o que não me agradava.
Mas eu também tinha o processo criminal, é crime o parcelamento de solo, não são os senhores adquirentes mas quem fez porque sabia que não podia fazer. Nós temos essa lei municipal a lei complementar nº 813/2018 é muito clara quando diz que o limite é 22 de dezembro. Ela é muito clara que o poder público poderia ter buscado o desfazimento, foram várias administrações e não é diferente aqui de Limeira ou em qualquer outra cidade. A verdade é que não houve. A verdade é que desde 2000 a corregedoria já proíbe que cartórios registrem esses parcelamentos clandestinos irregulares e todos sabem que não sai escritura.
Os engenheiros sabem, os corretores sabem, acho que a grande maioria das pessoas aqui, felizmente, tem uma condição financeira razoável, são áreas pra lazer; de alguma forma se não se informaram mas também teriam condições de verificar isso. E os profissionais que trabalham na área sabiam da irregularidade. Nós temos uma dificuldade hoje que é fazer essa regularização como já foi dito aqui pelos responsáveis pela prefeitura.
Lá em Promissão, eu soube que havia uma reunião para combater o promotor que queria acabar com a praia do pobre por causa dos ranchos de beira de rio. Eu fui nessa reunião, a reunião estava no meio, quando estava o prefeito, toda a câmara municipal, todos os parceladores. Eu cheguei e disse: é crime, é passível de suspensão condicional do processo com a condição de refazimento da área e reparação de danos para as vítimas. Porque quem comprou não é bandido. Quem comprou é adquirente, é vítima.
Quem parcelou dessa forma, parcelou de má fé. Porque não reserva área para a praça, as ruas são estreitas, os lotes não são extensos, não se reserva área de proteção permanente, mas eu tenho uma solução para fazer um acordo: vocês ficam com o processo criminal suspenso por dois anos. A condição da lei é reparar o dano indenizando quem comprou e restituindo a área. Se vocês continuarem não querendo, quem não está de má fé, já fica claro para os duzentos e poucos adquirentes que estavam lá no salão paroquial da igreja de Promissão.
Nós fizemos um acordo na hora porque eu levei todos os termos de ajustamento de conduta prontos. Só assinamos com a assinatura do prefeito e o compromisso dos vereadores de declararem aquela área como expansão urbana (na época não tinha nada a ver com Marco legal, foi em 2000), hoje a situação é outra. Só estou contando uma história que acho importante para que a gente tenha a noção das consequências.
Eu elogio a lei de Limeira em todas as palestras que eu tenho feito. Eu usei como base, boa parte da lei de Limeira, para trabalhar a muitas mãos com a prefeitura de Americana (SP), na Câmara Municipal de Americana. O Cidade Legal que é o órgão de regularização do Governo do Estado de São Paulo, a OAB, a faculdade de Americana, a gente usou isso também em Piracicaba (SP). Americana e Piracicaba a exemplo de Limeira, que foi pioneira, estabelece claramente no marco legal dia 22 de dezembro de 2016. Eu digo para essas três cidades que inclui Limeira, nós não temos essa discussão se vale a lei federal ou a lei estadual porque a lei municipal é clara que é para todas as modalidades de parcelamento.
Até aí, eu acho que nós não temos divergências. Talvez a divergência esteja, no caso, com muitos que também defendem, eu não defendo sozinho que existe sim um marco legal de 22 de dezembro. Nós estamos numa questão espinhosa como já foi dito aqui. Nós estamos numa situação controvertida do ponto de vista jurídico, porque muita das vezes se faz uma interpretação literal do artigo 23 da lei federal. É justamente aquele que diz que existe um limite para a regularização fundiária na modalidade de legitimação fundiária que mencionou aqui a Dra. Mayara. Existem outras 14 modalidades de regularização e isso permite uma interpretação em princípio ao contrário, invertido que se é permitido para a legitimação fundiária seria emitida para outras 14 modalidades de regularização fundiária. Eu não entendo assim, repito: eu não estou sozinho. Eu vou tentar elencar os motivos aqui para vocês.
Quando alguém fala em regularizar, estou falando de passado, passivo, eu não vou regularizar um negócio que nem começou. E nesse ponto a própria lei quando ela fala nos objetivos, falando da lei federal, constitui objetivo da lei: identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizadas. Então, qual é o pressuposto da lei? Identificar o que já tinha, o passivo, como fez a lei de Limeira que identificou 353 parcelamentos irregulares. E, havia um anexo, então, quem fez depois dessa de 2018, pra dizer o mínimo, atualmente está sendo previsto regularizar até 31 de dezembro de 2021, com prazo para fazer o procedimento até 2022. Mas quem comprou um parcelamento que não estava naquele anexo dos 353, em princípio, podia não estar ciente, mas poderia ter alcançado esse objetivo. Até porque, o desconhecimento da lei não pode ser alegado por ninguém. A Prefeitura (de Limeira) pode ingressar com uma ação civil pública para desfazimento, para reparação do dano e para indenização de vocês.
Eu já recomendei à Prefeitura de Piracicaba que faça o desfazimento de 28 inquéritos civis, 28 parcelamentos que chega a 40 todos posteriores a 2016. Aqui são aproximadamente 100. Aqui é um problema maior do que lá. Se eles não fizerem, não vai ter outra alternativa com base na legislação a não ser ingressar com a ação. Eu já avisei o pessoal porque a ideia não é brigar é construir junto, que aí vai haver uma omissão do município que caracteriza improbidade administrativa.
Acaba sendo uma obrigação do município fazê-lo e essa preocupação de que não é só fazer, não é só passar a régua não – tem que levar infraestrutura depois. Esses parcelamentos, que lá estão hoje, vão atrair outros. Aí, esse artigo 23 que permite (uma interpretação ao contrário, sempre). Vejam a legislação até hoje, para qualquer coisa, para regularizar ela coloca uma data fixa. O que ficou com uma data aberta foi essa que só fala de uma data fixa em uma das modalidades supondo em princípio, que as outras modalidades seriam permitidas.
Não acho que é essa a interpretação correta e vou passar a elencar os motivos. Primeiro, porque a legislação tem que ser interpretada de forma sistêmica. A constituição federal diz que a ordenação do território deve ser feita segundo o Plano Diretor e a cidade tem que cumprir com a sua função social. Segundo, o Estatuto das Cidades tem uma norma de interesse social, fala do ordenamento urbano, fala da possibilidade de regularização, mas fala na função sócio ambiental da cidades, do bem estar das pessoas, na possibilidade de uso e ocupação e meio ambiente, de atividade econômica e por aí vai.
A lei nº 1766 estabelece padrões de tamanhos de lotes, de rua, de área verde, etc. Se eu sou parcelador eu perco 40%, até mais, quando eu faço parcelamento legal. Então, pra mim interessa fazer um parcelamento clandestino. Pra mim interessa daqui cinco, seis anos, quando esse parcelamento for passível de regularização, porque quem entende que é possível regularização após 22 de dezembro, em geral, defende que não há Marco Legal. Se eu sou um parcelador esperto, hoje, eu vendo tudo não gasto os 40%, quando acabar de construir, daqui cinco anos, eu entro com um pedido de regularização com poucos quesitos. Eu acho que esse não é o caminho, porque isso não dá sustentabilidade, não dá qualidade de vida, não dá proteção do ambiente para os senhores. Merecem ser indenizados? Merecem. Alguns conseguirão, outros não porque parceladores já sumiram.
O terceiro argumento, a lei tem que ser interpretada no seu conjunto. Essa própria lei que trata do artigo isolado, o artigo 23 fala que pra legitimação fundiária tem limite, pressupõe (como se dissesse) que pro resto não. Ela fala isso porque a legitimação fundiária permite regularizar terra pública que a Constituição não permite – a Constituição proíbe usucapião de terra pública, aí não chamaram de usucapião; chamaram de legitimação fundiária.
E qual é o recado que o legislador passaria? Se a terra for pública, dá pra invadir, mas se a terra for particular faça o que quiserem, desorganizem a cidade, danem-se as cidades. Foi mais ou menos isso que o lado corporativo acabou falando alto no Congresso Nacional, ignorou todo o resto do sistema jurídico e se focou no artigo 23. Ignorou a própria lei que no artigo 10 vai dizer, constituem objetivos: unidades compatíveis com ordenamento, garantir o direito social a moradia digna, efetivar a função social e ambiental da propriedade, ordenar o cumprimento das funções, o princípio constitucional da eficiência. E o principal — inciso 10 do artigo 10 da lei nº 13465 para quem quiser conferir na internet—, prevenir e desestimular a ação de novos núcleos informais.
Como é que eu previno novos núcleos informais se eu digo pode fazer errado agora que daqui cinco, dez anos, quando o loteamento se consolidar pode ser regularizado? O que é um loteamento consolidado? É aquele de difícil reversão, que já tem as edificações, que tem equipamentos públicos, que pela quantidade de casas construídas fica difícil reverter. Muita gente até faz uma interpretação errada do tipo assim: em 22 de dezembro já existiam loteamentos porque já tinham vendido 15 lotes, aberto uma rua, piquete demarcando lotes; gente, isso não é loteamento consolidado, isso é de fácil reversão. O loteamento consolidado é aquele de difícil reversão. Não adianta falar que comprei do loteamento no dia 21 de dezembro para o dia 22, não estava consolidado – o Google pega isso fácil.
Eu quero dizer que o Dr. Segalla Bevilaqua, promotor de meio ambiente de Limeira (conversei com ele hoje a tarde), não pode vir, mas eu propus a ele o que eu iria dizer aqui, mas ele está de pleno acordo com o posicionamento do Gaema.
Eu quero dizer que respeito muito o posicionamento dos senhores e eu não quero convencê-los de nada, eu só estou pedindo que os senhores reflitam, porque isso reflete no convívio de seus netos, bisnetos. Mas quem está no poder público, está na linha de fiscalização tem uma obrigação maior que é olhar pelo interesse coletivo – a gente não pode olhar um artigo isolado. Tem que olhar o contexto da Constituição, do Estatuto das Cidades, da Lei de parcelamento de solo.
O próprio objetivo da lei que é desestimular, fazer uma regularização com qualidade de vida, tanto que a lei prevê a possibilidade de remoção das casas que estão em APP – esse é um outro problema. Disseram aqui que a maior parte está em área de mananciais próximo a via Anhanguera.
Eu não quero assustá-los mas, existem três posições básicas em relação a essa possibilidade do Marco Legal até quando pode regularizar: uma, os senhores já conhecem aqui que pode sempre sem limites. Uma corrente menor que estabelece um limite, era 2016, ao meu ver, na lei antiga, existe o projeto no sentido de ir para 2020 e, o projeto de Limeira 2021. Nós temos um problema sério aí, que o município pode ser rigoroso mais que a união, os senhores vereadores sabem bem disso, nunca mais liberal. Na pior da hipótese ainda que o projeto venha ser aprovado a discussão poderia estar em torno de 2020. Mas em 2021 a meu ver, não – com todo o respeito a quem pensa o contrário.
Em todo parcelamento, a lei de REURB não isenta quem vendeu irregular, o engenheiro, o corretor; não é porque regularizou que ele ficou livre do crime – a lei ressalva isso expressamente. Responde pelo crime e afirma que a forma que ele tem, não de cumprir uma pena, de fazer um acordo, de suspender um processo seria reparar o dano, ou seja, devolver o que os senhores pagaram corrigido. Isso o município poderia fazer, inclusive, no âmbito da ação civil pública e regularizar aqueles 353 que são regularizáveis que já eram anteriores.
Uma outra questão grave que é a questão do lixo. A lei de REURB de regularização fundiária ela não previu a infraestrutura essencial para a coleta de resíduos. Ela falou em água, falou em esgoto, falou em drenagem para prevenir enchentes, rede de energia elétrica, sistema viário, mas não falou de resíduos no artigo 36 parágrafo primeiro. E nem a legislação municipal, ao contrário do que a gente fez em Americana e Santa Bárbara D’Oeste (SP), da qual eu pude participar e a gente incluiu. Então, fica uma sugestão, se for haver alteração que inclua-se senhores vereadores, sei que dos 21, 7 que aprovaram a lei estão aqui presentes.
Uma outra questão ainda mais polêmica e do ponto de vista jurídico é discutível, é alterar a lei de Limeira a essa altura que previa todas as modalidades de 2016 e agora passando para 2021 prorrogando o prazo de cinco anos. Quantos parcelamentos cresceram nesses cinco anos? Essa centena de parcelamentos que se fala, seria uma retrocesso. A constituição na área ambiental não é unanimidade mas, a maioria entende assim, há um princípio de proibição no processo depois que afere um grau de proteção, eu não posso desproteger, isso seria uma desproteção.
Eu gostaria de colocar aqui que nós estamos hoje, numa região metropolitana de Piracicaba, e a gente tem que ter um tratamento uniforme. O PBUI que desenvolvimento integrado prevê uma das diretrizes de regularização fundiária. Piracicaba que é a sede, Limeira que é o principal polo em termos de tamanho, precisa dar o exemplo e ter uma regulamentação uniforme, se não, a gente vai incentivar ocupações aqui e ali. Fica Limeira com esse Marco Legal aberto, eu posso a qualquer época, incentivar outras. Porque vai passar qual ideia: hoje era 2016, eu passo para 2021, daqui quatro anos eu passo para 2040. Daqui a pouco não tem mais zona rural, onde plantar, criar gado, porque vai estar cheio de rancho e um chama o outro e vai ficar com uma série de núcleos espalhados pela malha que deveria ser rural, vai ser uma malha urbana. E como é que o município vai levar água com qualidade, recolher o lixo, quem é que vai bancar tudo isso?”, destacou Dr. Ivan Carneiro.