Área rural, localidade pacata, tranquila, pouco movimentada em comparação ao centro da cidade, às regiões de fluxo intenso de veículos, área comercial, industrial, pedestres, escolares, o conhecido estresse caótico da cidade torna a área rural local perfeito para viver após o expediente na área urbana. A escassez de oferta de imóveis no zoneamento urbano, acrescido de altos valores são argumentos para a busca por lugares mais distantes e sossegados com valores dentro do orçamento, isso gera uma demanda, e para prover essa questão surgem alguns espertalhões para ganhar seu trocado. Está sendo recorrente aparecer em Limeira situações em que o mesmo terreno foi vendido para três pessoas diferentes e o agravante é que esse terreno fica na área rural, em uma gleba que foi parcelada irregularmente.

Com experiência na área, conversamos com o advogado Dr. Felipe Rissotti Balthazar para esclarecer e entender como o crime de estelionato tem sido recorrente na área rural, principalmente no bairro dos Pires. Leia entrevista na íntegra 

Advogado Dr. Felipe Rissotti Balthazar direto de seu escritório concede entrevista remota
Advogado Dr. Felipe Rissotti Balthazar

Jornal Pires Rural: Porque tem sido cada vez mais frequente golpes onde uma pessoa vende um único terreno para pessoas diferentes e qual bairro isso tem acontecido?

Dr. Felipe Rissotti Balthazar: Ocorre nos Pires a venda desses terrenos. É importante observar esse comportamento social que ocorre devido ao aumento da população nos grandes centros, acaba surgindo as demandas nos locais mais afastados, lugares mais tranquilos como são as regiões rurais da cidade e, por causa desse aumento (populacional) acaba surgindo esses problemas sejam eles civis, sejam eles penais. O problema cível ocorre, infelizmente, porque parte da população não se liga tanto nessa questão legal (do imóvel), em se preocupar e ver se esta tudo certinho no cartório, acaba comprando esses terrenos de forma verbal e não escrito. Esse é um dos problemas que acaba fomentando as práticas de condutas delituosas porque o estelionatário tira vantagem dessa situação. 

Jornal Pires Rural: Como ocorrem essas venda? O que atrai o comprador?

Dr. Felipe: As vendas ocorriam, normalmente, no boca a boca, a pessoa começa a espalhar que existem terrenos à venda, pois, eles sabem que essa demanda é alta. Hoje há um interesse grande das pessoas querer sair do caos dos grandes centros, procurando um lugar mais quieto e, essas pessoas de outras cidades é uma vítima até melhor.  Além da alta demanda, o preço é uma das iscas para chamar os compradores.

Todo crime tem um aspecto de vítima, uma vitimologia, o estelionatário tem esse ‘feeling’ de identificar uma vítima em potencial. Só que ele tenta com vários. Ele acaba aplicando o golpe desde uma pessoa mais humilde, que guardou a vida inteira um dinheiro para comprar uma propriedade, pra estabelecer sua casa, realizar o sonho de ter a propriedade, mas também, acaba enganando pessoas letradas, só que as técnicas são diferentes. São pessoas extremamente inteligentes, eles sabem quais são os requisitos mínimos para enganar. Então, cria um contrato, usa uma boa roupa, fala bem e com isso demonstra pré-requisitos para enganar públicos diferentes, é o profissional da mentira.

Jornal Pires Rural: Como é chamado esse golpe e de que forma é praticado?

Dr. Felipe: São os crimes de estelionato, é o artigo 171 do código penal e, são vítimas aqueles que acabam sendo lesados. O “modus operandi” mais comum nesse contexto, ocorre quando um terceiro, buscando obter vantagem ilícita, começa a negociar terrenos/imóveis que não são de sua propriedade ou posse, por meio de contratos de compra e venda fraudulentos, utilizados para induzir as vítimas em erro, buscando demonstrar uma aparente legalidade na negociação. Em alguns casos, o estelionatário chega a vender o mesmo terreno para mais de uma pessoa, elaborando contratos com especificações de lotes iguais, mas com nomes diferentes. A pena para o crime de estelionato é de 1 a 5 anos de reclusão.

Jornal Pires Rural: Desde quando isso vem ocorrendo?

Dr. Felipe: Isso vem ocorrendo há pelo menos 4 anos e está ficando recorrente. Aqui em Limeira, a população está saindo do centro, para as laterais. Limeira está super populosa, tem vários lugares afastado do centro, com a região acima do Rubi, onde tem uma parte semi rural, tem o bairro dos Pires e diversos outros lugares que há esses terrenos e com isso vai gerando esse mercado para os estelionatário. Percebo que eles atuam em lugares específicos, digo, uma pessoa que está no bairro dos Pires raramente vai estar conectada com outra que esta fazendo algo semelhante próximo ao (bairro) Ernesto Kuhl. Assim, ocorre em outros lugares, porque ouvimos dizer, por meio de clientes e, vejo que está aumentando a demanda. Esses estelionatos acontecem por meio de “imobiliária” e também por pessoas desvestidas de empresas, de cara limpa, que são utilizados CNPJ de empresas para manter a pessoa em erro. Por isso conseguem atingir vários tipos de pessoas de poder econômico (compradores). Porque a forma de enganar muda de acordo com a capacidade dessas vítimas, é difícil enganar um alto empresário com apenas um papel na mão e uma camiseta dizendo que está vendendo um terreno.  

Jornal Pires Rural: No processo judicial existe esperança no êxito da ação ao processar uma empresa ou uma ação contra uma pessoa física?

Dr. Felipe: Quando tem um CNPJ, a empresa está registrada pode ser que seja fácil, só que é assim, quando fazemos busca na documentação, essa “imobiliária” não está no mesmo nome da pessoa que praticou (o golpe). O importante é identificar se estão mancomunados, se agem em conjunto, na maioria dos casos sim, porque não tem como usar o nome da empresa sem o consentimento, pode ocorrer, mas está errado. O problema maior é que acontece tanto crimes, tantos contratos ilegais, que na hora de ingressar com ações, já tem diversas outras ações em trâmite, aí a pessoa não tem nenhum bem naquela propriedade, não tem nada relacionada a pessoa física ou pessoal jurídica, o que inviabiliza. É o famoso “ganha e não leva”. Ganha a causa na Justiça mas não recupera o dano causado, não recupera porque a pessoa não tem bens, eles tiram os bens do CNPJ para afastar o pagamento, a recuperação do dinheiro para a vítima, esse é o maior problema hoje em dia. Digo que é uma injustiça, porque a pessoa vai até a Justiça procurar uma resposta e às vezes o que ela ouve da Justiça é que a pessoa ou empresa não tem bens e, assim logo, ela não vai conseguir recuperar. Isso movimenta toda uma máquina jurídica, que sabemos ser morosa, pesada, cara e, no final das contas a vítima não conseguir recuperar o investimento que fez. 

Jornal Pires Rural: Tem ideia do número de vítimas desse golpe do mesmo terreno vendido para diversas pessoas? 

Dr. Felipe: Tenho conhecimento, próximo de 10 casos do crime de estelionato. Agora, tem aquele negócio mal feito, a compra e venda por pessoas de bem mas, com falta de contrato, que também aumenta a demanda jurídica. É fechado um contrato boca a boca e não registra por escrito, aí um fala que é o dono porque não houve o termino do pagamento, o outro diz que é dono porque está pagando. Não tem dono no papel, uma das partes ingressa com uma ação mas, o que tem em papel para chegar na mão do juiz? Só tem testemunha, que é um meio de prova, mas assim, não tem nada concreto. A falta de contrato enfraquece o direito de propriedade da pessoa que adquire e também de quem acaba vendendo o imóvel. Além das vítimas pessoas físicas, também tem a vítima administração pública nos parcelamentos de solo urbano. A propriedade está no nome de um terceiro, parcela esse solo, não informa a Prefeitura e não faz os tramites corretos. A administração pública também passa a ser vítima. Parcelou, tem que regularizar, isso faz parte do processo para tornar legal. Essa irregularidade ocorre bastante na área rural e, vira uma situação criminosa em vários aspectos; parcelamento de forma irregular, a venda de algo não regularizado, a pessoa que compra não vai no cartório pra ver se tem um registro correto. Simplesmente acha que o contrato lhe garante a propriedade.  

Jornal Pires Rural: Acredita que existem mais envolvidos nesse crime, outros ramos de atividades, lavagem de dinheiro, narcotráfico?

Dr. Felipe: Acredito que tenham outros envolvidos sim, porque a pessoa que faz a parte comercial, dificilmente vai cuidar da parte de contrato. Exigi-se muito tempo da pessoa em cuidar da venda, procurando uma vítima, do que o cara que vai ficar no contrato, fazendo a parte burocrática. Eu creio que seja mais de uma pessoa mas, não declarada, fica de forma velada, trabalhando por trás de uma pessoa que está praticando os crimes. Normalmente eu encontro terceiros que são proprietários mas, não sabem da situação, ele é surpreendido com uma demanda jurídica e alguém batendo na porta falando que ele é proprietário de um bem que está no nome de outro. Se o nome do proprietário não estiver registrado no cartório, só estará mencionado num contrato que só existe duas vias, uma na mão do estelionatário e outra na mão da vítima.  

Jornal Pires Rural: Quem perdeu com esse golpe, teve um prejuízo avaliado em quanto?

Dr. Felipe: Nos casos que tenho conhecimento há pessoas que perdem de 50 a 100 mil reais e tem pessoas que perdem 500 mil reais. As perdas são altas porque são imóveis. Às vezes 50 mil para uma pessoa equivale a um milhão! 

Jornal Pires Rural: Haviam benfeitorias, tanto na infraestrutura do condomínio ou no terreno envolvido no estelionato?

Dr. Felipe: Sim, porém, normalmente o estelionatário vende esses terrenos, a pessoa realiza benfeitorias no bem, em algumas vezes constrói ou inicia a construção e posteriormente o estelionatário vende novamente esse terreno para uma outra pessoa. A pessoa, depois que já foi enganado e assinou o “contrato”, pagou, foi induzida ao erro, quando vai ao local visitar, depara-se com uma casa construída e com uma pessoa dentro. Aí ele tenta entrar em contato com o estelionatário que oferece outros terrenos em troca desse negociado, tentando ganhar tempo e depois as conversas cessam pois, ele acaba trocando de número de telefone ou WhatsApp, acaba deixando a vítima sem dinheiro, sem resposta, tendo a vítima que procurar um advogado. E quando o advogado tenta buscar nos registro do imóvel no cartório, o nome desse estelionatário não aparece, e agora, como encontrar essa pessoa?

Jornal Pires Rural: Acredita que esses valores serão passíveis de retorno?

Dr. Felipe: Existe chance sim, o meio de recuperar esse dinheiro é ingressando em nome do estelionatário. As diversas demandas não criminais mas cíveis se vale do contrato, porque muitas vezes esse estelionatário faz compromisso de compra e venda, que é uma forma de contrato, mencionando nome, endereço, todos os dados legais, cumprindo toda formalidade para tentar enganar, aí a pessoa tem esse contrato como único documento e ingressa na Justiça. Há possibilidade de recuperar o valor perdido porém, pode demorar por conta das outras demandas jurídicas já ingressada contra a mesma pessoa, então, para satisfazer o valor da vítima, ela vai ter que entrar na ordem dos processos. Tudo vai depender de quem ingressou primeiro com ação para conseguir receber.

Jornal Pires Rural: Quais são os passos do processo e quanto tempo, em média, leva para conclusão de um processo desses?

Dr. Felipe: Inicialmente, a pessoa prejudicada deverá juntar todos os meios de provas que possuir como documentos e testemunhas, na sequência procurar a ajuda de um profissional especializado para que ele analise os documentos e a situação fática, indicando quais as possibilidades jurídicas daquele caso. A vítima poderá ingressar com ações de reintegração de posse, indenização, dentre outras possibilidades. Nas situações em que houver crime, como o estelionato, por exemplo, a vítima deverá deslocar-se até uma Delegacia de Polícia e registrar um boletim de ocorrência. Nas ações cíveis, os processos poderão durar de um a dois anos, podendo ultrapassar até 5 anos, a depender da complexidade de cada caso.

Jornal Pires Rural: Como todos devem-se prevenir desse tipo de golpe?

Dr. Felipe: Realizar pesquisa sobre a situação do imóvel no cartório, procurando identificar em que nome está a matrícula do terreno pois, assim, de fato, sabe-se quem é o proprietário. Também oriento as pessoas a procurar um advogado especializado, capacitado para orientar a vítima para buscar o acesso a Justiça.

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